Исследование проекта RWA в недвижимости: Слияние Блокчейн и недвижимости
Концепция реальных активов ( RWA ) существует на рынке криптовалют уже много лет, по крайней мере, с 2018 года, когда началась токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за несовершенства регуляторной базы и отсутствия очевидных преимуществ в доходности ранние попытки не привели к формированию зрелого рыночного масштаба.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США более привлекательной для криптоиндустрии. Такие зрелые проекты DeFi, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan и Siemens, даже некоторые правительства начали исследовать RWA.
В последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение инвестиционного рынка в недвижимости, разнообразие инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных порогов. В данном исследовании будет проведен анализ случаев этих проектов, изучены преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждение будет в основном касаться соответствующей политики, правил и рыночной ситуации в Северной Америке.
Методы токенизации рынка недвижимости
Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость上市 рынка недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость мирового上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.
Основные цели токенизации рынка недвижимости включают в себя: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов. Эти продукты в основном представлены в трех формах:
Фрагментация финансирования прав собственности на недвижимость
Специальный индекс рынка недвижимости в определенной области
Криптовалюта для залога в недвижимости
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне имеет потенциал для повышения прозрачности активов и демократичности управления.
Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и недвижимость RWA аналогичны в том, что они предоставляют фрагментированные инвестиционные возможности, снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, REIT предоставляют ссылочную структуру для проектов недвижимости RWA в области оценки активов, операций и инвестиционной структуры.
Наблюдая за проектами RWA в недвижимости за последние годы, мы ясно осознали их преимущества и недостатки:
Преимущества:
Снизить инвестиционный порог
Повышение ликвидности активов
Увеличение разнообразия инвестиционных продуктов в недвижимости
Повышение прозрачности активов
Улучшение демократичности управления
Недостатки:
Высокие затраты на соблюдение законодательства
Высокие операционные расходы
Неясны права собственности и управленческие обязанности
Недостаток четкой регуляторной рамки
Конкретные проекты отличаются друг от друга в зависимости от управления и методов продукта, фактические условия работы различаются.
Анализ случаев
В этой главе анализируются три代表性 проекта RWA в сфере недвижимости. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и продукты еще не прошли долгосрочную широкую проверку на рынке.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости (RWA), в основном использующих Блокчейн Ethereum и Gnosis для токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов.
RealT покупка жилой недвижимости, законно токенизируя имеющуюся недвижимость. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляется третьей стороной. После вычета расходов арендная плата распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделена от компании, владеющей недвижимостью. Как указано на его сайте, если эта компания нарушит условия, владельцы токенов могут назначить другую компанию для управления недвижимостью. Стоит отметить, что соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые она выводит на рынок. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать часть арендной платы за этот дом, при этом необходимо вычесть около 2,5% резервного фонда на обслуживание и обычно около 10% управляющего вознаграждения.
В качестве примера недвижимости в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Месячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов США, годовая доходность составляет 7.35%.
RealT предоставляет 100% токенов на рынок, без совместных инвестиций, поддерживая практически безриссовую модель работы. Управляющая организация получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает 2% за токенизацию, выбор управляющей организации и надзор. Это позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и ее токенизации для上市.
Однако, хотя распределение собственности помогает снизить риски, оно также создает проблемы. Когда доля инвесторов слишком мала, управленческие расходы компании могут стать неустойчивыми. RealT выбирает управление активами для управления недвижимостью; если у RealT будет значительная доля собственности, они будут стремиться снизить управленческие расходы. Но если доля акций будет слишком большой, это снизит ликвидность токенов, и мелкие акционеры не будут выполнять свои функции надзора. Если у RealT будет очень малая доля, может не хватить мотивации для выбора и надзора за управляющей компанией, и эффективный надзор для розничных инвесторов станет затруднительным.
Посмотрев на десять последних распроданных токенов недвижимости от RealT и используя блокчейн-браузер для поиска количества владельцев каждого объекта недвижимости, было обнаружено, что RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, обеспечивая цену каждого токена примерно в 50 долларов. Большинство объектов недвижимости находится в Детройте, примерно 500 владельцев токенов, два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев.
Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это говорит о том, что RealT в определенной степени создала рынок недвижимости для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.
Согласно данным о транзакциях на основном кошельке Gnosis от RealT, RealT распределила около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы варьируются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов, и составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы за последние два года в размере примерно 150K-180K долларов. Однако, поскольку RealT не обязана участвовать в инвестициях в недвижимость, степень ее участия также не имеет конкретных ограничений или указаний, поэтому прибыль, полученная от арендного дохода, остается неизвестной.
С точки зрения структуры компании, RealT в штате Делавэр учредила Real Token Inc. в качестве основного операционного существа, не обладающего недвижимостью. Кроме того, была основана Real Token LLC как материнская компания для ряда компаний в сфере недвижимости, которая также не обладает недвижимостью, в основном для упрощения юридических процедур, позволяя пользователям подписывать контракт только с одной компанией для инвестирования во все объекты недвижимости. Наконец, RealT создает соответствующие серии LLC для каждой инвестиционной недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC имеет определенную недвижимость и соответствующий токен. Эта структура призвана гарантировать, что проблемы с одной недвижимостью не повлияют на другие объекты недвижимости или операции материнской компании.
Паркл
Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl использует AMM-структуру для выхода на рынок синтетических активов, связанных с недвижимостью. Parcl запускает Parcl LabsPrice Feed, создавая индекс недвижимости в определенном районе на основе истории продаж. Длительность истории может изменяться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость, открывая длинные или короткие позиции.
Этот метод, поскольку не связан с реальной покупкой и продажей недвижимости, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с операциями с недвижимостью. Хотя он может не полностью соответствовать стандартам проектов RWA, Parcl получил инвестиции от таких известных компаний, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, и его уникальность заслуживает внимания в обсуждении разнообразия продуктов недвижимости RWA.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако, спустя более года работы, Parcl, похоже, не привлекла большого внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день - менее 50.
Продукты Parcl удобны в использовании и быстро обновляются, поставщики цен и индексный рынок имеют достаточно зрелый дизайн. В операционном плане команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли, а база пользователей мала и объем торгов ограничен. Это может указывать на то, что рынок криптовалют еще не готов к принятию индексных продуктов в сфере недвижимости.
Рейнно
Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты RWA в сфере недвижимости. В июле Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и получении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки ипотечного кредитования недвижимости. RealT также предлагает возможность использования выпущенных ими токенов недвижимости в качестве залога для кредитов, что по сути больше похоже на продукты кредитования токенов и не улучшает ликвидность капитала индивидуальных владельцев недвижимости.
Reinno была запущена в 2020 году и прекратила свою деятельность в 2022 году. Хотя она не оставила значительных следов на рынке, она представила два заметных продукта, связанных с недвижимостью RWA.
Первый - это кредитная услуга, основанная на токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости, нуждающиеся в финансировании, могут представить документы на недвижимость компании Reinno. После одобрения Reinno создает специальную целевую компанию (SPV) в штате Делавэр. Затем для недвижимости создается смарт-контракт токена, владельцы могут вносить токены в качестве залога для получения кредита, лимит кредита основывается на стоимости токена.
Второй вариант – это ипотечное финансирование, пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки ее с помощью ипотечного кредита в банке. Полученные средства используются для погашения ипотечного кредита в банке, а клиенты затем возвращают эту сумму кредиту по фиксированной процентной ставке.
Reinno использует централизованную офлайн-модель, и клиентам обычно необходимо посещать офис для подачи документов на недвижимость. Этот метод имеет очевидные риски: во-первых, если заемщик перестает платить, Reinno, будучи токенизированным сервисом, а не кредитором, трудно подать иск против заемщика. Reinno фактически не владеет залоговой недвижимостью; кредиты в основном предоставляются пользователями, которые выбирают финансирование через Reinno. Отсутствие прямого контракта между сторонами займа, особенно на фоне фрагментированного токенизированного финансирования недвижимости, не предоставляет надежной правовой защиты для кредиторов. Reinno не предоставила подробных мер для снижения риска дефолта. Во-вторых, если владелец недвижимости решит продать дом или прекратить выплаты по ипотеке после получения займа, Reinno будет трудно эффективно остановить такие действия, приводящие к передаче прав собственности на недвижимость, что может вызвать "двойное расходование" для кредиторов по стоимости недвижимости. Эти очевидные риски могут быть одной из причин, по которой проект может прекратить свою деятельность; в будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.
Вывод
Недвижимость RWA — это относительно новая концепция, которая еще не сформировала четкий объем рынка или не породила ведущие проекты. В настоящее время объем рынка и база пользователей действующих проектов относительно малы. Эта сфера нуждается в строгом соблюдении норм и зрелой правовой регламентации. Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают связанные с недвижимостью финансовые продукты в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для полной реализации потенциала недвижимости RWA — покупки, продажи недвижимости и ипотечного кредитования — законодательные улучшения и соблюдение норм важны.
В законодательной сфере для RWA в недвижимости еще не установлена четкая и согласованная структура. Комиссия по ценным бумагам и биржам США классифицирует большинство токенов как ценные бумаги, Комиссия по торговле товарными фьючерсами считает некоторые токены товарами, Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями Министерства финансов классифицирует определенные токены как валюту, а Налоговое управление считает некоторые токены налогооблагаемым имуществом. Кроме того, отсутствует международная нормативная база. Несогласованность в классификации токенов недвижимости со стороны регулирующих органов приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, что угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на хаотичное состояние регуляции, многие известные финансовые компании и криптовалютные компании пытаются внедрить недвижимость RWA, небольшое количество проектов.
На этой странице может содержаться сторонний контент, который предоставляется исключительно в информационных целях (не в качестве заявлений/гарантий) и не должен рассматриваться как поддержка взглядов компании Gate или как финансовый или профессиональный совет. Подробности смотрите в разделе «Отказ от ответственности» .
10 Лайков
Награда
10
4
Репост
Поделиться
комментарий
0/400
RugpullAlertOfficer
· 08-14 04:58
Все еще финансовая пирамида, не попадитесь.
Посмотреть ОригиналОтветить0
AirdropHarvester
· 08-14 04:47
крысиная торговля снова пришла
Посмотреть ОригиналОтветить0
SignatureDenied
· 08-14 04:38
Снова Маск играет с RWA.
Посмотреть ОригиналОтветить0
DoomCanister
· 08-14 04:34
Можно ли еще спекулировать на пузыре недвижимости?
Недвижимость RWA: возможности и вызовы интеграции Блокчейна и недвижимости
Исследование проекта RWA в недвижимости: Слияние Блокчейн и недвижимости
Концепция реальных активов ( RWA ) существует на рынке криптовалют уже много лет, по крайней мере, с 2018 года, когда началась токенизация активов и выпуск токенов ценных бумаг ( STO ). Однако из-за несовершенства регуляторной базы и отсутствия очевидных преимуществ в доходности ранние попытки не привели к формированию зрелого рыночного масштаба.
В 2022 году, с повышением процентных ставок в США, доходность государственных облигаций США значительно превысила ставки заимствования стабильных монет в криптоиндустрии. Это сделало токенизацию государственных облигаций США более привлекательной для криптоиндустрии. Такие зрелые проекты DeFi, как MakerDAO, Compound и Aave, а также традиционные финансовые учреждения, такие как Goldman Sachs, JPMorgan и Siemens, даже некоторые правительства начали исследовать RWA.
В последние два года появилось несколько проектов RWA в сфере недвижимости, направленных на расширение инвестиционного рынка в недвижимости, разнообразие инвестиционных продуктов и снижение инвестиционных порогов. В данном исследовании будет проведен анализ случаев этих проектов, изучены преимущества и недостатки дизайна RWA в недвижимости, а также потенциальный рынок. Поскольку эти проекты в основном ориентированы на рынок недвижимости Северной Америки, обсуждение будет в основном касаться соответствующей политики, правил и рыночной ситуации в Северной Америке.
Методы токенизации рынка недвижимости
Рынок недвижимости содержит огромные инвестиционные возможности. Исследование Statista в марте 2023 года показало, что стоимость上市 рынка недвижимости в Северной Америке составляет 1,3 триллиона долларов, а стоимость мирового上市 рынка недвижимости составляет 2,66 триллиона долларов.
Основные цели токенизации рынка недвижимости включают в себя: создание более разнообразных и гибких инвестиционных продуктов, привлечение более широкой группы инвесторов, повышение ликвидности и стоимости активов. Эти продукты в основном представлены в трех формах:
Кроме того, токенизация недвижимости на блокчейне имеет потенциал для повышения прозрачности активов и демократичности управления.
Инвестиционные трасты в недвижимость ( REIT ) и недвижимость RWA аналогичны в том, что они предоставляют фрагментированные инвестиционные возможности, снижая инвестиционные барьеры и увеличивая ликвидность активов. Однако традиционные REIT обычно не предоставляют инвесторам возможности управления или собственности, сохраняя централизованную модель управления. Тем не менее, REIT предоставляют ссылочную структуру для проектов недвижимости RWA в области оценки активов, операций и инвестиционной структуры.
Наблюдая за проектами RWA в недвижимости за последние годы, мы ясно осознали их преимущества и недостатки:
Преимущества:
Недостатки:
Конкретные проекты отличаются друг от друга в зависимости от управления и методов продукта, фактические условия работы различаются.
Анализ случаев
В этой главе анализируются три代表性 проекта RWA в сфере недвижимости. Следует отметить, что эти проекты все еще находятся на ранней стадии, и продукты еще не прошли долгосрочную широкую проверку на рынке.
RealT
RealT был запущен в 2019 году и является одним из первых проектов по токенизации недвижимости (RWA), в основном использующих Блокчейн Ethereum и Gnosis для токенизации жилой недвижимости в США для розничных инвесторов.
RealT покупка жилой недвижимости, законно токенизируя имеющуюся недвижимость. Управление, обслуживание и сбор арендной платы осуществляется третьей стороной. После вычета расходов арендная плата распределяется между держателями токенов. RealT отвечает за процесс токенизации, но юридически отделена от компании, владеющей недвижимостью. Как указано на его сайте, если эта компания нарушит условия, владельцы токенов могут назначить другую компанию для управления недвижимостью. Стоит отметить, что соглашение не обязывает RealT участвовать в инвестициях в токены недвижимости, которые она выводит на рынок. Пользователи, владеющие токенами недвижимости, могут ежемесячно получать часть арендной платы за этот дом, при этом необходимо вычесть около 2,5% резервного фонда на обслуживание и обычно около 10% управляющего вознаграждения.
В качестве примера недвижимости в Монгомери, общая стоимость токенов недвижимости составляет 323,020 долларов США, цена каждого токена 52.10 долларов США, всего выпущено 6,200 токенов. Месячный доход от аренды этой недвижимости составляет 2,600 долларов США. После вычета операционных и управленческих расходов в размере 622 долларов США, месячная чистая прибыль составляет 1,978 долларов США, годовая сумма составляет 23,736 долларов США. Каждый токен получает распределение в размере 3.83 долларов США, годовая доходность составляет 7.35%.
RealT предоставляет 100% токенов на рынок, без совместных инвестиций, поддерживая практически безриссовую модель работы. Управляющая организация получает 8% от аренды и оставшуюся часть от расходов на обслуживание, инвестиционная платформа взимает 2% за токенизацию, выбор управляющей организации и надзор. Это позволяет команде RealT сосредоточиться на поиске подходящей недвижимости и ее токенизации для上市.
Однако, хотя распределение собственности помогает снизить риски, оно также создает проблемы. Когда доля инвесторов слишком мала, управленческие расходы компании могут стать неустойчивыми. RealT выбирает управление активами для управления недвижимостью; если у RealT будет значительная доля собственности, они будут стремиться снизить управленческие расходы. Но если доля акций будет слишком большой, это снизит ликвидность токенов, и мелкие акционеры не будут выполнять свои функции надзора. Если у RealT будет очень малая доля, может не хватить мотивации для выбора и надзора за управляющей компанией, и эффективный надзор для розничных инвесторов станет затруднительным.
Посмотрев на десять последних распроданных токенов недвижимости от RealT и используя блокчейн-браузер для поиска количества владельцев каждого объекта недвижимости, было обнаружено, что RealT разделяет недвижимость на различное количество токенов, обеспечивая цену каждого токена примерно в 50 долларов. Большинство объектов недвижимости находится в Детройте, примерно 500 владельцев токенов, два объекта недвижимости имеют более 1000 владельцев.
Около 90% инвесторов RealT вкладывают менее 500 долларов, 9% инвестируют от 500 до 2000 долларов, 1% инвестируют более этой суммы. Это говорит о том, что RealT в определенной степени создала рынок недвижимости для розничных инвесторов, увеличив ликвидность жилищного рынка.
Согласно данным о транзакциях на основном кошельке Gnosis от RealT, RealT распределила около 6 миллионов долларов арендной платы. Платформенные сборы варьируются в зависимости от расходов на обслуживание, страхования и налогов, и составляют примерно 2,5%-3% от арендной платы, что соответствует доходу платформы за последние два года в размере примерно 150K-180K долларов. Однако, поскольку RealT не обязана участвовать в инвестициях в недвижимость, степень ее участия также не имеет конкретных ограничений или указаний, поэтому прибыль, полученная от арендного дохода, остается неизвестной.
С точки зрения структуры компании, RealT в штате Делавэр учредила Real Token Inc. в качестве основного операционного существа, не обладающего недвижимостью. Кроме того, была основана Real Token LLC как материнская компания для ряда компаний в сфере недвижимости, которая также не обладает недвижимостью, в основном для упрощения юридических процедур, позволяя пользователям подписывать контракт только с одной компанией для инвестирования во все объекты недвижимости. Наконец, RealT создает соответствующие серии LLC для каждой инвестиционной недвижимости. В качестве дочерней компании Real Token LLC каждая серия LLC имеет определенную недвижимость и соответствующий токен. Эта структура призвана гарантировать, что проблемы с одной недвижимостью не повлияют на другие объекты недвижимости или операции материнской компании.
Паркл
Parcl — это DeFi инвестиционная платформа, которая позволяет пользователям торговать изменениями цен на глобальном рынке недвижимости. Parcl использует AMM-структуру для выхода на рынок синтетических активов, связанных с недвижимостью. Parcl запускает Parcl LabsPrice Feed, создавая индекс недвижимости в определенном районе на основе истории продаж. Длительность истории может изменяться в зависимости от частоты сделок с недвижимостью. После создания индекса инвесторы могут спекулировать на движении цен на недвижимость, открывая длинные или короткие позиции.
Этот метод, поскольку не связан с реальной покупкой и продажей недвижимости, позволяет Parcl избежать юридических проблем, связанных с операциями с недвижимостью. Хотя он может не полностью соответствовать стандартам проектов RWA, Parcl получил инвестиции от таких известных компаний, как Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, и его уникальность заслуживает внимания в обсуждении разнообразия продуктов недвижимости RWA.
Тестовая сеть Parcl была запущена в мае 2022 года на Solana, в настоящее время TVL составляет 16 миллионов долларов. Однако, спустя более года работы, Parcl, похоже, не привлекла большого внимания, дневной объем торгов составляет менее 10 000 долларов, а количество активных пользователей в день - менее 50.
Продукты Parcl удобны в использовании и быстро обновляются, поставщики цен и индексный рынок имеют достаточно зрелый дизайн. В операционном плане команда Parcl активно запускает программы привлечения пользователей, такие как Parcl Point и Real Estate Royale. Несмотря на эти преимущества и поддержку известных инвестиционных учреждений, Parcl по-прежнему сохраняет относительно низкий уровень рыночного внимания и доли, а база пользователей мала и объем торгов ограничен. Это может указывать на то, что рынок криптовалют еще не готов к принятию индексных продуктов в сфере недвижимости.
Рейнно
Крупные криптовалютные компании, такие как Ripple и MakerDAO, также исследуют продукты RWA в сфере недвижимости. В июле Ripple объявила, что ее команда цифровых валют центрального банка пытается поддержать пользователей в токенизации недвижимости и получении ипотечных кредитов. MakerDAO сотрудничает с Robinland для поддержки ипотечного кредитования недвижимости. RealT также предлагает возможность использования выпущенных ими токенов недвижимости в качестве залога для кредитов, что по сути больше похоже на продукты кредитования токенов и не улучшает ликвидность капитала индивидуальных владельцев недвижимости.
Reinno была запущена в 2020 году и прекратила свою деятельность в 2022 году. Хотя она не оставила значительных следов на рынке, она представила два заметных продукта, связанных с недвижимостью RWA.
Первый - это кредитная услуга, основанная на токенизированной недвижимости. Владельцы недвижимости, нуждающиеся в финансировании, могут представить документы на недвижимость компании Reinno. После одобрения Reinno создает специальную целевую компанию (SPV) в штате Делавэр. Затем для недвижимости создается смарт-контракт токена, владельцы могут вносить токены в качестве залога для получения кредита, лимит кредита основывается на стоимости токена.
Второй вариант – это ипотечное финансирование, пользователи могут токенизировать право собственности на недвижимость после покупки ее с помощью ипотечного кредита в банке. Полученные средства используются для погашения ипотечного кредита в банке, а клиенты затем возвращают эту сумму кредиту по фиксированной процентной ставке.
Reinno использует централизованную офлайн-модель, и клиентам обычно необходимо посещать офис для подачи документов на недвижимость. Этот метод имеет очевидные риски: во-первых, если заемщик перестает платить, Reinno, будучи токенизированным сервисом, а не кредитором, трудно подать иск против заемщика. Reinno фактически не владеет залоговой недвижимостью; кредиты в основном предоставляются пользователями, которые выбирают финансирование через Reinno. Отсутствие прямого контракта между сторонами займа, особенно на фоне фрагментированного токенизированного финансирования недвижимости, не предоставляет надежной правовой защиты для кредиторов. Reinno не предоставила подробных мер для снижения риска дефолта. Во-вторых, если владелец недвижимости решит продать дом или прекратить выплаты по ипотеке после получения займа, Reinno будет трудно эффективно остановить такие действия, приводящие к передаче прав собственности на недвижимость, что может вызвать "двойное расходование" для кредиторов по стоимости недвижимости. Эти очевидные риски могут быть одной из причин, по которой проект может прекратить свою деятельность; в будущем для RWA в сфере недвижимости потребуется более зрелая правовая база для решения этих проблем.
Вывод
Недвижимость RWA — это относительно новая концепция, которая еще не сформировала четкий объем рынка или не породила ведущие проекты. В настоящее время объем рынка и база пользователей действующих проектов относительно малы. Эта сфера нуждается в строгом соблюдении норм и зрелой правовой регламентации. Некоторые проекты используют структуру компании с изоляцией рисков или выбирают связанные с недвижимостью финансовые продукты в качестве инвестиционных целей, чтобы снизить операционные риски. Однако для полной реализации потенциала недвижимости RWA — покупки, продажи недвижимости и ипотечного кредитования — законодательные улучшения и соблюдение норм важны.
В законодательной сфере для RWA в недвижимости еще не установлена четкая и согласованная структура. Комиссия по ценным бумагам и биржам США классифицирует большинство токенов как ценные бумаги, Комиссия по торговле товарными фьючерсами считает некоторые токены товарами, Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями Министерства финансов классифицирует определенные токены как валюту, а Налоговое управление считает некоторые токены налогооблагаемым имуществом. Кроме того, отсутствует международная нормативная база. Несогласованность в классификации токенов недвижимости со стороны регулирующих органов приводит к неясным правилам и хаотичным процессам, что угрожает потенциальным инвесторам и ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность токенизации недвижимости.
Несмотря на хаотичное состояние регуляции, многие известные финансовые компании и криптовалютные компании пытаются внедрить недвижимость RWA, небольшое количество проектов.