Дослідження проекту RWA в нерухомості: злиття Блокчейн та нерухомості
Концепція реальних світових активів ( RWA ) має багаторічну історію на ринку криптовалют, принаймні, сягає 2018 року, коли почалося токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ). Однак через недосконалу регуляторну базу й відсутність очевидних переваг у доходах, ранні спроби не призвели до формування зрілого ринкового масштабу.
У 2022 році, внаслідок підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила ставки позик стабільних монет в криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США як об'єкта RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Зрілі DeFi проекти, такі як MakerDAO, Compound та Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.
Протягом останніх двох років з'явилася невелика кількість проектів RWA в сфері нерухомості, які спрямовані на розширення інвестиційного ринку нерухомості, диверсифікацію інвестиційних продуктів та зниження інвестиційного бар'єру. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, розгляне переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення здебільшого стосуватиметься відповідних політик, регуляцій та стану ринку Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дослідження Statista в березні 2023 року показує, що вартість ринку нерухомості, що торгується на публічних ринках Північної Америки, становить 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості, що торгується на публічних ринках, становить 2,66 трильйона доларів США.
Основні цілі токенізації ринку нерухомості включають: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності активів та їхньої вартості. Ці продукти в основному представлені трьома формами:
Фрагментоване фінансування власності на нерухомість
Специфічний індекс ринку нерухомості в Блоці
Криптовалюта забезпечена нерухомістю
Крім того, токенізація нерухомості в Блокчейн має потенціал для підвищення прозорості активів і демократичності управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) схожі на нерухомість RWA в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, REIT пропонують посилання на структуру активів, операцій та інвестицій для проектів нерухомості RWA.
Через спостереження за проектами нерухомості RWA в останні роки, ми отримали чітке уявлення про їхні переваги та недоліки:
Переваги:
Знизити інвестиційний поріг
Підвищення ліквідності активів
Збільшити різноманітність інвестиційних продуктів у нерухомість
Підвищення прозорості активів
Покращення демократичності управління
Недоліки:
Високі витрати на юридичну відповідність
Високі витрати на експлуатацію
Невизначеність прав власності та управлінських зобов'язань
Відсутність чіткої регуляторної рамки
Конкретні проекти мають різні умови експлуатації через різні методи управління та продуктів.
Аналіз випадків
У цьому розділі обрано три репрезентативні проекти нерухомості RWA для аналізу. Слід зауважити, що ці проекти все ще знаходяться на ранній стадії, продукти ще не пройшли тривалу і широкомасштабну перевірку на ринку.
RealT
RealT був запущений у 2019 році і є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, який в основному токенізує житлову нерухомість США на блокчейнах Ethereum та Gnosis для роздрібних інвесторів.
RealT купує житлову нерухомість та відповідно до закону токенізує власність. Управління нерухомістю, обслуговування та збір орендної плати здійснює третя сторона. Орендна плата, після вирахування витрат, розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, яка володіє нерухомістю. Як зазначено на їхньому сайті, у випадку невиконання зобов'язань компанією, власники токенів можуть призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Варто зазначити, що угода не зобов'язує RealT брати участь у інвестиціях у токени нерухомості, які вони виводять на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цю нерухомість, з вирахуванням приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та звичайно приблизно 10% управлінського збору.
Наприклад, візьмемо нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, кожен токен коштує 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 штук. Місячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2,600 доларів США. Після вирахування 622 доларів США витрат на експлуатацію та управління, місячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річна сума складає 23,736 доларів США. Кожен токен отримує 3.83 долари США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.
RealT надає ринку 100% токенів, без спільних інвестицій, підтримуючи практично безризикову модель роботи. Керуючий орган отримує 8% з орендної плати, а решту частину з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа лише токенізує, вибирає керуючий орган та здійснює нагляд, стягуючи 2% збору. Це дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації на ринку.
Однак, хоча розподіл власності може допомогти знизити ризики, він також несе свої виклики. Коли частка інвестора занадто мала, витрати на управління компанією можуть стати непідйомними. RealT обирає управляючу компанію для управління нерухомістю; якщо RealT має велику частку власності в нерухомості, вони будуть прагнути знизити витрати на управління. Але якщо частка власності занадто велика, це зменшить ліквідність токенів, і дрібні акціонери не зможуть виконувати контрольні функції. Якщо RealT володіє дуже малою часткою, може бракувати достатніх стимулів для вибору та контролю управляючої компанії, що ускладнить ефективний нагляд за роздрібними інвесторами.
Переглядаючи десять останніх проданих токенів нерухомості від RealT та використовуючи Блокчейн-браузер для перевірки кількості власників кожної нерухомості, було виявлено, що RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, забезпечуючи ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, приблизно 500 власників токенів, два власники нерухомості мають більше 1000 осіб.
Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.
Згідно з даними про транзакції основного гаманця RealT у Gnosis, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформені витрати коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, складаючи приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Проте, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, його рівень участі також не має конкретних обмежень або пояснень, тому його прибуток з орендних надходжень невідомий.
З точки зору компаній, RealT заснувала Real Token Inc. в штаті Делавер як основний операційний суб'єкт, не володіючи нерухомістю. Крім того, було створено Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості, яка також не володіє нерухомістю, головним чином для спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам укладати угоду лише з однією компанією, щоб інвестувати в усю нерухомість. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії.
Parcl
Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl через AMM-структуру робить синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, доступними на ринку. Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, створюючи індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі історії продажів. Тривалість історії може варіюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.
Цей метод, оскільки не передбачає фактичної купівлі та продажу нерухомості, дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, пов'язаних з операціями з нерухомістю. Хоча він може не повністю відповідати стандартам проекту RWA, Parcl отримав інвестиції від таких відомих компаній, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, і завдяки своїй унікальності заслуговує на увагу в обговоренні різноманітності продуктів нерухомості RWA.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, зараз загальна заблокована вартість (TVL) становить 16 мільйонів доларів. Однак через більше ніж рік роботи Parcl, здається, не викликав особливої уваги, добовий обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, а добова активність користувачів менше 50 осіб.
Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, постачальники цін і дизайн індексного ринку є досить зрілими. У сфері операційна діяльність команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою та часткою на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Це може вказувати на те, що криптовалютний ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.
Рейнно
Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA в сфері нерухомості. У липні Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки позик під заставу нерухомості. RealT також пропонує можливість використовувати випущені ним токени нерухомості як заставу для кредитів, по суті, це більше схоже на продукти токенізованого кредитування, які не суттєво підвищують ліквідність капіталу особистих власників нерухомості.
Reinno був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році, хоча й не залишив багато слідів на ринку, але представив два вартих уваги продукти, пов'язані з RWA у сфері нерухомості.
Перший – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після затвердження Reinno створює спеціалізовану компанію у штаті Делавер (SPV). Потім для нерухомості створюється смарт-контракт на токени, які власники можуть використовувати як заставу для внесення та позики, а ліміт кредиту базується на вартості токенів.
Другий спосіб - це фінансування іпотеки. Користувач, використовуючи іпотеку банку для купівлі нерухомості, може токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотеки банку, а клієнт потім повертає цю суму кредиту за фіксованою процентною ставкою.
Reinno використовує централізовану офлайн-модель роботи, клієнти зазвичай повинні відвідати офіс для подання документів на нерухомість. Цей підхід має очевидні ризики: по-перше, якщо позичальник не виконує свої зобов'язання і припиняє повернення кредиту, Reinno як токенізований сервіс, а не кредитор, важко подати позов проти позичальника. Reinno фактично не володіє майном, що слугує заставою; кредити в основному надаються користувачами, які вибрали фінансування через Reinno. Відсутність прямого контракту між сторонами позики, особливо на фоні фрагментованого фінансування токенізованої нерухомості, означає, що немає достатньої правової бази для захисту кредиторів. Reinno не надала детальних заходів для зменшення ризику дефолту. По-друге, якщо власник нерухомості після отримання позики вирішить продати будинок або припинити виплати банку, Reinno важко ефективно запобігти такій поведінці, що може призвести до "подвійного витрачання" вартості нерухомості для кредитора. Ці очевидні ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проекту, у майбутньому ринок нерухомості RWA потребує більш зрілої правової бази для вирішення цих проблем.
Висновок
Недвижимість RWA є відносно новим концептом, який ще не сформував чітку ринкову масштаб або не створив лідерські проекти. В даний час ринковий масштаб та база користувачів працюючих проектів відносно малі. Ця сфера потребує суворого дотримання норм та зрілого правового регулювання. Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб зменшити операційні ризики. Проте, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA — купівлю, продаж нерухомості та іпотечне кредитування, законодавчий прогрес і операційна відповідність є життєво важливими.
У законодавчій сфері, RWA нерухомості ще не встановлено чіткої та послідовної структури. Комісія з цінних паперів і бірж США класифікує більшість токенів як цінні папери, Комісія з торгівлі товарними ф'ючерсами вважає деякі токени товарами, Мережа фінансових злочинів Міністерства фінансів класифікує певні токени як валюту, а Служба внутрішніх доходів вважає деякі токени оподатковуваним майном. Крім того, існує брак міжнародної нормативної бази для орієнтування. Непослідовність у класифікації токенів нерухомості з боку регуляторів призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на хаотичну регуляторну ситуацію, багато відомих фінансових компаній та компаній з криптовалют намагаються працювати з нерухомістю RWA, кілька проєктів.
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
Нерухомість RWA: можливості та виклики інтеграції блокчейну та нерухомості
Дослідження проекту RWA в нерухомості: злиття Блокчейн та нерухомості
Концепція реальних світових активів ( RWA ) має багаторічну історію на ринку криптовалют, принаймні, сягає 2018 року, коли почалося токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ). Однак через недосконалу регуляторну базу й відсутність очевидних переваг у доходах, ранні спроби не призвели до формування зрілого ринкового масштабу.
У 2022 році, внаслідок підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила ставки позик стабільних монет в криптоіндустрії. Це зробило токенізацію державних облігацій США як об'єкта RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Зрілі DeFi проекти, такі як MakerDAO, Compound та Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.
Протягом останніх двох років з'явилася невелика кількість проектів RWA в сфері нерухомості, які спрямовані на розширення інвестиційного ринку нерухомості, диверсифікацію інвестиційних продуктів та зниження інвестиційного бар'єру. Це дослідження проведе аналіз випадків цих проектів, розгляне переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на ринок нерухомості Північної Америки, обговорення здебільшого стосуватиметься відповідних політик, регуляцій та стану ринку Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Ринок нерухомості містить величезні інвестиційні можливості. Дослідження Statista в березні 2023 року показує, що вартість ринку нерухомості, що торгується на публічних ринках Північної Америки, становить 1,3 трильйона доларів США, а світовий ринок нерухомості, що торгується на публічних ринках, становить 2,66 трильйона доларів США.
Основні цілі токенізації ринку нерухомості включають: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів, залучення ширшої групи інвесторів, підвищення ліквідності активів та їхньої вартості. Ці продукти в основному представлені трьома формами:
Крім того, токенізація нерухомості в Блокчейн має потенціал для підвищення прозорості активів і демократичності управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) схожі на нерухомість RWA в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій, обидва знижують інвестиційний бар'єр і підвищують ліквідність активів. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Тим не менш, REIT пропонують посилання на структуру активів, операцій та інвестицій для проектів нерухомості RWA.
Через спостереження за проектами нерухомості RWA в останні роки, ми отримали чітке уявлення про їхні переваги та недоліки:
Переваги:
Недоліки:
Конкретні проекти мають різні умови експлуатації через різні методи управління та продуктів.
Аналіз випадків
У цьому розділі обрано три репрезентативні проекти нерухомості RWA для аналізу. Слід зауважити, що ці проекти все ще знаходяться на ранній стадії, продукти ще не пройшли тривалу і широкомасштабну перевірку на ринку.
RealT
RealT був запущений у 2019 році і є одним із перших проектів RWA у сфері нерухомості, який в основному токенізує житлову нерухомість США на блокчейнах Ethereum та Gnosis для роздрібних інвесторів.
RealT купує житлову нерухомість та відповідно до закону токенізує власність. Управління нерухомістю, обслуговування та збір орендної плати здійснює третя сторона. Орендна плата, після вирахування витрат, розподіляється між власниками токенів. RealT відповідає за процес токенізації, але юридично ізольована від компанії, яка володіє нерухомістю. Як зазначено на їхньому сайті, у випадку невиконання зобов'язань компанією, власники токенів можуть призначити іншу компанію для управління нерухомістю. Варто зазначити, що угода не зобов'язує RealT брати участь у інвестиціях у токени нерухомості, які вони виводять на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за цю нерухомість, з вирахуванням приблизно 2,5% резервного фонду на обслуговування та звичайно приблизно 10% управлінського збору.
Наприклад, візьмемо нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, кожен токен коштує 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 штук. Місячний дохід від оренди цієї нерухомості становить 2,600 доларів США. Після вирахування 622 доларів США витрат на експлуатацію та управління, місячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річна сума складає 23,736 доларів США. Кожен токен отримує 3.83 долари США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.
RealT надає ринку 100% токенів, без спільних інвестицій, підтримуючи практично безризикову модель роботи. Керуючий орган отримує 8% з орендної плати, а решту частину з витрат на обслуговування, інвестиційна платформа лише токенізує, вибирає керуючий орган та здійснює нагляд, стягуючи 2% збору. Це дозволяє команді RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та її токенізації на ринку.
Однак, хоча розподіл власності може допомогти знизити ризики, він також несе свої виклики. Коли частка інвестора занадто мала, витрати на управління компанією можуть стати непідйомними. RealT обирає управляючу компанію для управління нерухомістю; якщо RealT має велику частку власності в нерухомості, вони будуть прагнути знизити витрати на управління. Але якщо частка власності занадто велика, це зменшить ліквідність токенів, і дрібні акціонери не зможуть виконувати контрольні функції. Якщо RealT володіє дуже малою часткою, може бракувати достатніх стимулів для вибору та контролю управляючої компанії, що ускладнить ефективний нагляд за роздрібними інвесторами.
Переглядаючи десять останніх проданих токенів нерухомості від RealT та використовуючи Блокчейн-браузер для перевірки кількості власників кожної нерухомості, було виявлено, що RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, забезпечуючи ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, приблизно 500 власників токенів, два власники нерухомості мають більше 1000 осіб.
Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність на ринку житла.
Згідно з даними про транзакції основного гаманця RealT у Gnosis, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформені витрати коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, складаючи приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що становить близько 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Проте, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, його рівень участі також не має конкретних обмежень або пояснень, тому його прибуток з орендних надходжень невідомий.
З точки зору компаній, RealT заснувала Real Token Inc. в штаті Делавер як основний операційний суб'єкт, не володіючи нерухомістю. Крім того, було створено Real Token LLC як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості, яка також не володіє нерухомістю, головним чином для спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам укладати угоду лише з однією компанією, щоб інвестувати в усю нерухомість. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє певною нерухомістю та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб проблеми з однією нерухомістю не впливали на інші нерухомості або операції материнської компанії.
Parcl
Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl через AMM-структуру робить синтетичні активи, пов'язані з нерухомістю, доступними на ринку. Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, створюючи індекс нерухомості для конкретних регіонів на основі історії продажів. Тривалість історії може варіюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на нерухомість, відкриваючи довгі або короткі позиції.
Цей метод, оскільки не передбачає фактичної купівлі та продажу нерухомості, дозволяє Parcl уникнути юридичних проблем, пов'язаних з операціями з нерухомістю. Хоча він може не повністю відповідати стандартам проекту RWA, Parcl отримав інвестиції від таких відомих компаній, як Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, і завдяки своїй унікальності заслуговує на увагу в обговоренні різноманітності продуктів нерухомості RWA.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, зараз загальна заблокована вартість (TVL) становить 16 мільйонів доларів. Однак через більше ніж рік роботи Parcl, здається, не викликав особливої уваги, добовий обсяг торгівлі становить менше 10 000 доларів, а добова активність користувачів менше 50 осіб.
Продукти Parcl прості у використанні та швидко оновлюються, постачальники цін і дизайн індексного ринку є досить зрілими. У сфері операційна діяльність команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point, Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку відомих інвестиційних установ, Parcl все ще залишається з відносно низькою увагою та часткою на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Це може вказувати на те, що криптовалютний ринок ще не готовий прийняти продукти індексів нерухомості.
Рейнно
Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA в сфері нерухомості. У липні Ripple оголосила, що її команда цифрових валют центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та отриманні іпотечних кредитів. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки позик під заставу нерухомості. RealT також пропонує можливість використовувати випущені ним токени нерухомості як заставу для кредитів, по суті, це більше схоже на продукти токенізованого кредитування, які не суттєво підвищують ліквідність капіталу особистих власників нерухомості.
Reinno був запущений у 2020 році та зупинив свою діяльність у 2022 році, хоча й не залишив багато слідів на ринку, але представив два вартих уваги продукти, пов'язані з RWA у сфері нерухомості.
Перший – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після затвердження Reinno створює спеціалізовану компанію у штаті Делавер (SPV). Потім для нерухомості створюється смарт-контракт на токени, які власники можуть використовувати як заставу для внесення та позики, а ліміт кредиту базується на вартості токенів.
Другий спосіб - це фінансування іпотеки. Користувач, використовуючи іпотеку банку для купівлі нерухомості, може токенізувати право власності на нерухомість для отримання фінансування. Отримані кошти використовуються для погашення іпотеки банку, а клієнт потім повертає цю суму кредиту за фіксованою процентною ставкою.
Reinno використовує централізовану офлайн-модель роботи, клієнти зазвичай повинні відвідати офіс для подання документів на нерухомість. Цей підхід має очевидні ризики: по-перше, якщо позичальник не виконує свої зобов'язання і припиняє повернення кредиту, Reinno як токенізований сервіс, а не кредитор, важко подати позов проти позичальника. Reinno фактично не володіє майном, що слугує заставою; кредити в основному надаються користувачами, які вибрали фінансування через Reinno. Відсутність прямого контракту між сторонами позики, особливо на фоні фрагментованого фінансування токенізованої нерухомості, означає, що немає достатньої правової бази для захисту кредиторів. Reinno не надала детальних заходів для зменшення ризику дефолту. По-друге, якщо власник нерухомості після отримання позики вирішить продати будинок або припинити виплати банку, Reinno важко ефективно запобігти такій поведінці, що може призвести до "подвійного витрачання" вартості нерухомості для кредитора. Ці очевидні ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проекту, у майбутньому ринок нерухомості RWA потребує більш зрілої правової бази для вирішення цих проблем.
Висновок
Недвижимість RWA є відносно новим концептом, який ще не сформував чітку ринкову масштаб або не створив лідерські проекти. В даний час ринковий масштаб та база користувачів працюючих проектів відносно малі. Ця сфера потребує суворого дотримання норм та зрілого правового регулювання. Деякі проекти використовують структуру компанії з ізоляцією ризиків або обирають фінансові продукти, пов'язані з нерухомістю, як інвестиційні цілі, щоб зменшити операційні ризики. Проте, щоб повністю реалізувати потенціал нерухомості RWA — купівлю, продаж нерухомості та іпотечне кредитування, законодавчий прогрес і операційна відповідність є життєво важливими.
У законодавчій сфері, RWA нерухомості ще не встановлено чіткої та послідовної структури. Комісія з цінних паперів і бірж США класифікує більшість токенів як цінні папери, Комісія з торгівлі товарними ф'ючерсами вважає деякі токени товарами, Мережа фінансових злочинів Міністерства фінансів класифікує певні токени як валюту, а Служба внутрішніх доходів вважає деякі токени оподатковуваним майном. Крім того, існує брак міжнародної нормативної бази для орієнтування. Непослідовність у класифікації токенів нерухомості з боку регуляторів призводить до неясності правил і плутанини в процесах, що загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на хаотичну регуляторну ситуацію, багато відомих фінансових компаній та компаній з криптовалют намагаються працювати з нерухомістю RWA, кілька проєктів.